quarta-feira, 23 de setembro de 2009

O que considerar ao avaliar um prédio para armazém

Revisando minha correspondência, recuperei um conjunto de diretrizes que havia enviado para um cliente na Bahia, que à época estava interessado em comprar ou alugar um prédio para o seu Centro de Distribuição na grande Salvador.

Para facilitar a decisão, o que eu sugiro nesses casos, é estabelecer uma matriz considerando os vários aspectos importantes para o empreendimento, e dar a cada um deles um peso segundo sua importância relativa.

É legal também considerar um grupo para realizar as visitas, de modo que a decisão não seja tomada por um ponto de vista único, tanto no momento de se estabelecer o peso relativo de cada fator, tanto quanto para avaliá-los em cada prédio visitado.


Lista de fatores para compor a matriz de decisão

Uma lista sugerida de parâmetros de avaliação feita na época incluiu:

  • Capacidade para atender a um horizonte mínimo de 5 anos;
  • Facilidade para expansões futuras;
  • Área de estacionamento interna com capacidade para carretas e bi-trens conforme o esperado para a operação;
  • Área de apoio para seu escritório, vendedores, auditório, refeitório, etc...;
  • Área para "show room" (quando necessário);
  • Piso de boa qualidade (resistente e nivelado)e com uma paginação de juntas que interfira o mínimo possível na operação das empilhadeiras;
  • Pé direito mínimo de 8 metros (*) ;
  • Rua de acesso com facilidade de manobra;
  • Aspectos de segurança predial(local seguro, iluminação externa, guaritas, etc...);
  • Aspectos de segurança contra incêndios;
  • Condições de ventilação (trocas de ar por hora);
  • Condições de drenagem do pátio;
  • Vedações contra entrada de pragas;
  • Instalações sanitárias;
  • Instalações elétricas e equipamentos de iluminação adequados;
  • Desnível das docas;
  • Existência de plataformas niveladoras;
  • Frente de docas adequada (quantidade);
  • Existência de câmara refrigerada adequada ou possibilidade de instalação (quando isso for relevante para a operação);
  • Área de apoio para equipamentos (tipo sala para carregador de bateria separada, local para manutenção, etc...);
  • Existência de áreas de apoio para pessoal (vestiários, cantina, espera para motoristas);
  • Facilidade para instalação de porta-páletes (ausência de pilares ou modulação deles no interior do prédio);
  • Piso externo pavimentado (asfalto, concreto, paralelepípedo, etc...);
  • Aproveitamento do terreno (desnível, áreas úmidas, compactação do solo, muros de arrimo, etc...);
  • Dimensões do terreno (relação frente x fundos, irregularidade, etc...);
  • Lei de zoneamento que permita a construção ou utilização de depósitos;
  • Facilidade de acesso (tanto para funcionários, quanto para fornecedores);

Ufa! Pra mim chega! Se lembrarem de mais alguma coisa por favor comentem!

É evidente que nem todos esses fatores serão relevantes para todos os empreendimentos. Aqueles que ao final das discussões do grupo avaliador forem votados como irrelevantes devem ser cortados da matriz.


Conhecendo seus produtos e sua operação

E para balizar os pesos para a pontuação dos fatores acima, é bom conhecer bem, os seus produtos e sua operação, visto que só conhecendo-os perfeitamente você terá condições de escolher um prédio capaz de atender suas necessidades:

  1. Quantidade de SKUs no portfólio hoje;
  2. Previsão sobre o crescimento da quantidade de SKUs nos próximos 5 anos;
  3. Previsão de dias de estoque por família de produto;
  4. Formação de estoque para atendimento sazonal (que produtos ou linhas e que volume);
  5. Quantos SKUs terão volume suficiente (mais que 30 páletes normalmente em estoque) para emblocamento ou Drive-in;
  6. Sua estimativa de necessidade para área refrigerada;
  7. Dias e Horário de recebimento;
  8. Dias e Horário de expedição;
  9. Quantidade de páletes a serem recebidos por dia / semana;
  10. Quantidade de páletes a serem expedidos por dia / semana;
  11. Distribuição esperada de recebimento / expedição nas 4 semanas do mês (tipo semana1=20%, semana2=25%, etc...);
  12. Quanto se poderá esperar de recebimento / expedição num dia de pico;
  13. Quantidade de cargas grandes, médias, e pequenas que os páletes expedidos irão compor (por dia e por semana);
  14. Previsão sobre o percentual de crescimento do negócio nos próximos 5 anos (em volume recebido e expedido);


(*) A questão do pé direito merece uma avaliação complementar. Dependendo do tipo de produtos que será armazenado 8 metros poderá ser suficiente, ou muito pouco. Para o caso em questão esse pé-direito seria o mínimo aceitável.

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